Die Entwicklung des Gründerzeithauses in Wien

Ein Gastartikel von Markus P. Swittalek  

Vorwort

Das gründerzeitliche mehrgeschossige Mietwohnhaus – umgangssprachlich auch Zinshaus genannt – entwickelte sich im Zuge des gewaltigen wirtschaftlichen Aufschwungs, der in weiten Teilen der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts als Folge der Industrialisierung und der Deutschen Revolution von 1848 bis 1849 stattgefunden hat. Dieser Revolution folgten wesentliche Veränderungen in gesellschaftlicher, wirtschaftlicher, sozialer und technischer Hinsicht, die in vielen Städten Mitteleuropas zu einem gewaltigen Wachstumsprozess führten. Viel Neues entstand. Man nennt diese Zeit Gründerzeit.

Die Gründerzeit war von einer wachsenden Zahl an Akteuren und privatem Kapital bestimmt. Sie entwarfen, finanzierten und errichteten Wohnhäuser und vermieteten sie an jene Menschen, die mit ihrer Arbeitskraft diese gewaltige Bauleistung überhaupt erst ermöglicht hatten. Dabei entstand nicht nur Wohlstand, sondern auch Elend und eine neue Form der Abhängigkeit. Das Kapital war ungleich verteilt und gleichzeitig suchte man für dieses Kapital nach Anlagemöglichkeiten. Damals wurde das Zinshaus zum Anlageobjekt schlechthin. Es brachte kontinuierlichen Ertrag und ließ sich leicht veräußern. Bis heute gelten Immobilien als besonders sichere Anlageform.

Der Terminus Gründerzeithaus wird meist synonym für ein mehrgeschossiges in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts erbautes Wohnhaus in einem urbanen Umfeld verwendet. Urbanität entwickelte sich zusammen mit den dichten Stadtstrukturen, die für den gründerzeitlichen Bauboom in Mitteleuropa typisch waren. Gründerzeitliches Bauen wurde zu einem Phänomen, dessen Wesenszüge in diesem Buch anhand der Entwicklung in Wien dargestellt werden. Dazu wird auf die geschichtliche und typologische Entwicklung eingegangen, aber auch auf vielfältige Rechtsfragen, Fragen zur Bewirtschaftung und weiteren Entwicklung als Ertragsimmobilie und es wird ein Leitfaden geboten, wie man in Hinblick auf Umbau und vor allem auf Sanierung und Restaurierung angemessen und nachhaltig vorgehen kann.

An der Geschichte des Gründerzeithauses und seiner jeweiligen Lage und Struktur lässt sich viel über unterschiedliche soziale Verhältnisse, aber auch über technische und wirtschaftliche Möglichkeiten ablesen. So sind diese Gebäude Spiegel einer Epoche, die so prägend war, dass sie bis in diese Zeit nachwirkt.

Bis heute sind zahlreiche Wiener Stadtteile durch Bauten aus der Gründerzeit bestimmt. Dieser Baubestand ist heute mehr als einhundert Jahre alt und hat sich über viele Generationen bewährt. Gründerzeithäuser haben zwei Weltkriege, politische Umbrüche und Wirtschaftskrisen überstanden. Die umsichtige Planung, die gute Bauqualität und die Verwendung nachhaltiger Baustoffe ermöglichten eine hohe Nutzungsflexibilität und machten die Gründerzeithäuser außerdem nachhaltig. Dies sind wesentliche Faktoren, die im Zeitalter von Klima- und Gesundheitskrise besonders zu beachten sind.

Die Entwicklung des Gründerzeithauses

Bereits zur Zeit des Vormärzes war in Wien das Zinshaus als Bauform ausgebildet. Zu finden war es sowohl auf schmalen Parzellen als auch in Großformen und nicht selten wurde im Kern − anders als später in der Gründerzeit – Bausubstanz einer früheren Bebauung einbezogen. Die Baukörper waren als sogenannte Blockrandbebauung verbunden und traten als Straßentrakter oder Seitenflügelhaus auf. Sie wurden je nach ihrer Grundrissform als L-, U- oder T-Typ bezeichnet. Manchmal wiesen diese Häuser auch noch Pawlatschen, offene Laubengänge zu einzelnen Wohnungen, auf ¹Jäger-Klein, Öster. Architektur des 19. und 20. Jahrhunderts, Wien − Graz 2010, 119. Die Grundrisstypologien waren noch nicht stark standardisiert.

Beispiele dafür findet man heute noch in der Innenstadt, so etwa beim Haus Judengasse 3, 1844 vom Architekten Philipp Brandl (1787−1874) entworfen, einem sehr schmalen Baukörper, der als reiner Straßentrakter mit seitlichem Eingang und vier Obergeschossen mit ovaler gewendelter Treppe²Bundesdenkmalamt, HG, Dehio Wien, I. Bezirk Innere Stadt, Wien 1993, 735 versehen ist.

Aber auch außerhalb des Glacis finden sich in stadtnahen Lagen Beispiele dafür. Das Haus Zum Goldenen Ochsen liegt im 4. Wiener Gemeindebezirk in der Resselgasse 3 – 5 und wurde im Jahr 1831 von Joseph Kornhäusel (1782−1860)³http://www.architektenlexikon.at/de/1147.htm, abgefragt am 11.12.2020, einem der bedeutendsten Architekten im Zeitalter des Biedermeier in Österreich, geplant und vom Baumeister Anton Hoppe (1780−1859)⁴http://www.architektenlexikon.at/de/1117.htm, abgefragt am 20.12.2020  errichtet. Es handelt sich hier um einen langgestreckten Baukörper, U-Typ mit Mitteleinfahrt, vier Obergeschossen und verglasten Pawlatschen.⁵Bundesdenkmalamt, HG, Dehio Wien, II. bis IX. und XX. Bezirk, Wien 1993, 189

Das große Zinshaus trat manchmal auch als Komplex auf und verfügte dann über eine erhebliche Anzahl an unterschiedlichen Mietwohnungen. Das Zinshaus Dittmann an der Jägerzeile, der heutigen Praterstraße, wurde ebenfalls im Jahr 1831 von Kornhäusel geplant und von Hoppe errichtet. Es handelte sich um ein viergeschossiges Doppeleckhaus mit trapezförmigem Grundriss und herrschaftlicher Anmutung mit einem tempelartigen Giebel. Dieses Haus wurde im Jahr 1956 abgebrochen und durch einen neuen Wohnbau ersetzt.⁶Rizzi, Schachel, Die Zinshäuser im Spätwerk Josef Kornhäusels. Wien 1979, 26f

Häufig waren es auch Klosterhöfe, wie der Schottenhof, der Seitenstettenerhof oder auch der Göttweigerhof. Die Entwürfe all dieser genannten Klosterhöfe gehen auf Joseph Kornhäusel zurück. Für die Gestaltung der Fassaden entwickelte er ein rasterartiges System, bei dem sich Fensterachsen in der Vertikalen und die Geschosslagen in der Horizontalen ausgewogen addierten. Auf diese Weise ließ sich das Fassadensystem nahezu beliebig erweitern und flächig ausdehnen.⁷Egger, Wagner-Rieger, Architektur in Wien, Wien 1973, 174. Es erfolgte gleichzeitig ein Verzicht auf Elemente des Palastbaus, wie er zeitweise beim Gründerzeithaus später wieder auftauchte.

In Wien dauerte das Bauen im Stil des Klassizismus bis zur Revolution im Jahr 1848 fort, zuletzt in einer Abart, die auch als Biedermeierstil bekannt wurde. Währenddessen setzte sich in Europa nach dem Wiener Kongress immer stärker eine Verbindung von Romantik und Historismus durch. In Wien begann dieses Phänomen zaghaft ab etwa 1830, erst im privaten Bauen, ehe sich der sogenannte romantische Historismus auch beim Zinshausbau verbreitete⁸Egger, Wagner-Rieger, Architektur in Wien, Wien 1973, 113). In dieser Frühphase des Historismus kam es zu einer Zusammenschau von Formen früherer Epochen, gleichsam sollten brauchbare Formen der Vergangenheit zu einer neuen Synthese verschmelzen. Diese kamen dann dekorativ und meist flächig auch an der Fassade zur Geltung.

Im Jahr 1855 wurde im 2. Wiener Gemeindebezirk am Donaukanal der Roberthof errichtet. Auftraggeberin war Camille Florent von Robert, die planenden Architekten waren August Sicard von Sicardsburg und Eduard van der Nüll. Der Baumeister hieß Anton Ölzelt. Es handelte sich dabei um eine komplette Blockverbauung auf vier Parzellen um einen großen Innenhof. Der Baukörper folgte dem Blockrand und wies drei Obergeschosse auf, die Stiegenhäuser lagen in den einspringenden Ecken. Die äußere Erscheinung war einheitlich mit turmartigen Eckrisaliten und Gliederungen durch Lisenen. Der Roberthof stellte eine Weiterentwicklung des vorgründerzeitlichen Wiener Wohnhofes dar. Als Großzinshaus war er Wegbereiter für einen Bautypus, der wenige Jahre später weite Verbreitung finden sollte.

Im Neuen Wien entstanden von etwa 1860 bis 1914 Gründerzeithäuser in ganz unterschiedlichen Lagen und Größen. Innerhalb weniger Jahre entwickelten sich Typenhäuser, die das Wohnungsangebot standardisierten und sich an ganz unterschiedliche Zielgruppen mit verschiedenen Wohnformen richteten. Gebaut wurden in erster Linie sogenannte Wohn- und Geschäftshäuser, also gemischt genutzte Objekte, die überwiegend Wohnungen, in der Erdgeschosszone aber auch Geschäftslokale, Lager, Büros, oft auch Stallungen und Remisen für Pferde und Kutschen aufwiesen. In der Regel waren das dicht und intensiv genutzte Häuser mit engen Lichthöfen und wenig Grünflächen.

So entstanden Arbeiterwohnungen mit Küche und Kabinett oder mit Zimmer, Küche und Kabinett und mit Wasserversorgung und Toilette zur gemeinschaftlichen Nutzung außerhalb des Wohnungsverbands. Die Küchen dieser Kleinstwohnungen waren in der Regel sogenannte Gangküchen, ihre Fenster reichten auf den Gang und nicht ins Freie. Die Wandbrunnen aus Gusseisen – auch Bassena genannt − waren nahe den Stiegenläufen, die Toiletten, häufig zwei oder drei nebeneinander, ragten oft turmartig in den Hof hinaus. Die Wohnungsgrößen reichten von etwa 25 m² bis etwa 45 m². Solche Wohnungen entstanden in sehr großer Zahl.

Gleichzeit wurden aber auch Kleinbürgerwohnungen mit Vorzimmer, Küche und bis etwa zwei Zimmern oder auch einem zusätzlichen Kabinett errichtet. Ab den 1880er-Jahren befanden sich bei diesen Kleinwohnungen Wasser und Toilette häufig innerhalb des Wohnungsverbands. Auch hier gab es meist Gangküchen. Die Wohnungsgrößen reichten von etwa 45 m² bis etwa 70 m².

Für bürgerliche Schichten wurden Wohnungen mit Vorzimmer, Küche, Toilette, zwei bis drei Zimmern oder auch einem Kabinett, gelegentlich sogar einem kleinen Dienstbotenzimmer, in seltenen Fällen mit Alkoven und Erkern oder Balkon errichtet. Gangküchen waren die Ausnahme. Bei diesen Häusern fanden sich etwas größere Fensterachsmaße, sodass sich größere Räume ergaben. Die Wohnungsgrößen reichten von etwa 55 m² bis etwa 110 m².

Es standen aber auch großbürgerliche Wohnungen mit geräumigem Vorzimmer, Salon mit Alkoven und Erkern oder Balkonen, mit vier, fünf oder sechs Zimmern, einem eigenen Wirtschaftstrakt mit Küche, Dienerzimmern und Toilette zur Verfügung. Die Wohnräume waren zur Straße orientiert, während die Schlafräume in einem eigenen Trakt hofseitig angeordnet waren. Das großzügige Stiegenhaus für die Herrschaft bediente den Straßentrakt, während sich die Dienstboten über ein kleines Stiegenhaus im Hof bewegten. Zu finden waren diese Wohnungen gerade in weniger stark typisierten Zinspalais.⁹Egger, Wagner-Rieger, Architektur in Wien, Wien 1973, 174

Mit dem Beginn der Stadterweiterung durch die Ringstraßenbebauung ab etwa 1860 änderte sich auch die Architektur. Bei Gründerzeithäusern entwickelte sich die stark flächige Gestaltung der Fassaden zunehmend hin zu einer stärkeren Plastizität. Die Architektur bediente sich einer klaren Formensprache, die zu einer ausgeprägten Monumentalität in Formen aus klassischen historischen Epochen führt. Dabei wurde vor allem auf Stilelemente aus der Zeit der griechischen und römischen Antike bis hin zur Renaissance zurückgegriffen. Auf den frühen romantischen Historismus folgte der strenge Historismus.

Der Heinrichshof, der im Jahr 1860 von Theophil Hansen für Heinrich Drasche, dem Ziegelfabrikanten am Wienerberg, geplant und direkt gegenüber der Oper errichtet wurde, war eines der damals bekanntesten Beispiele für den plastischen strengen Historismus. Hansen wurde einer der bedeutendsten Architekten der Gründerzeit. Er war unter anderem Architekt des Parlamentsgebäudes, des Musikvereins, der Börse und zahlreicher Palais, wie des Deutschmeisterpalais am Parkring, des Palais Epstein am Dr.-Karl-Renner-Ring oder des Palais Ephrussi am Universitätsring.¹⁰http://www.architektenlexikon.at/de/1093.htm, abgefragt am 11.12.2020

Der Heinrichshof war ein Wohnhof, reichte über den gesamten Häuserblock und wurde Vorbild für eine Reihe anderer repräsentativer Gebäude im Stil des Historismus. Im Zweiten Weltkrieg wurde der Heinrichshof stark beschädigt und nach familieninternen Abwägungen abgerissen. Heute steht an dieser Stelle der Opernringhof.

Ein bedeutendes Beispiel für eine streng historistische Blockbebauung von Hansen ist aber erhalten geblieben: In den Jahren 1869 bis 1873 wurde am Schottenring 20−26 für die Allgemeine Wiener Baugesellschaft ein Komplex errichtet, der zwar als Hotel für die Wiener Weltausstellung geplant war, danach aber in einen Wohnkomplex umgewandelt wurde. Der Gesamtbaukörper wurde mit drei Obergeschossen auf acht Parzellen erbaut und setzte sich aus selbstständigen, zumeist L-förmigen, Gebäuden zusammen, die einen einheitlichen, mit Risaliten gegliederten, monumentalen Baukörper im Sinne des strengen Historismus bildeten.

Im Zeitalter des strengen Historismus befasste sich ein weiterer sehr bekannter Architekt mit einer Vielzahl von historistischen Bauprojekten: Otto Wagner. Wagner gilt als Wegbereiter der Moderne, der eine Vielzahl von Wohngebäuden errichtet hat, so die Wienzeilenhäuser von 1898 bis 1899, aber auch Bankhäuser in der Hohenstaufengasse und Stadiongasse im Jahr 1883. Nicht zuletzt waren es aber die Bauwerke für die Wiener Stadtbahn, mit denen er in Erinnerung bleibt.

Der Börsenkrach von 1873 stellte eine Zäsur dar – für die Wirtschaft und das Gründerzeithaus. Mit dem Jahr 1873 endete die Gründerzeit im engeren Sinn. Im weiteren Sinn und einem allgemeinen Verständnis folgend reichte sie aber weiter bis zum Ende des Ersten Weltkriegs. Der Historismus als Architekturauffassung wurde zwar fortgeführt, aber architektonisch und gesellschaftlich zunehmend hinterfragt. Politische Veränderungen suchten nach einem neuen architektonischen Ausdruck. Wagner ist der architektonische Repräsentant für diesen Wandel.

Schräg gegenüber von Hansens geplantem Hotel, am Schottenring 23, errichtete Wagner ein repräsentatives Gründerzeithaus. In den Jahren 1877 bis 1878 entstand hier ein Miethaus mit Hochparterre und vier Obergeschossen und der Architekt bezog gleich selbst eine Wohnung darin. Stilistisch nahm die Fassadengestaltung noch deutlich Anleihen an Theophil Hansen. Die Fassade war deutlich gegliedert und plastisch durchgebildet, war mit materialsichtigen Terrakottaelementen und schwarz-weißen Dreiecken in Sgraffito-Putztechnik versehen und wies damit eine vielfältig differenzierte Farbgestaltung auf.¹¹Wagner-Rieger, HG, Die Wiener Ringstraße: Bild einer Epoche. Wiesbaden 1972–1981, 29ff

Dem Typus nach handelt es sich hier um ein Zinspalais. Darunter versteht man ein Gebäude, das zu repräsentativen Wohnzwecken des Eigentümers dient und in dem gleichzeitig auch Mietwohnungen angeboten werden. Damit kann ein relativ großes Haus errichtet werden, das über den eigenen Flächenbedarf weit hinausgeht und durch diese Investition werden Einnahmen generiert, die die Erhaltungskosten des eigenen Wohnraums abdecken, beziehungsweise ein zusätzliches Einkommen darstellen. Die Kombination aus Eigennutzung und Vermietung fand in der Gründerzeit als Geschäftsmodell große Verbreitung. Etwa um das Jahr 1890 setzte der Späthistorismus ein und das quantitativ riesige Bauvolumen ließ ein einheitliches Konzept der Architekturentwicklung nicht mehr zu. Eine Vielzahl von Architekten trug zu einer stilistischen Diversifizierung bei.¹²Egger, Wagner-Rieger, Architektur in Wien, Wien 1973, 219 Schließlich tauchte eine Abart des Historismus auf − der Neohistorismus − der von Neuem an die Vergangenheit anknüpfte und sich neoklassizistischer Formen bediente. Parallel dazu setzte nach der Jahrhundertwende der Sezessionismus ein. Darunter verstand man eine Bewegung in der Kunst und Architektur, die sich von etablierten Positionen löste und nach neuen Wegen und Formen suchte. So entstand auch der Wiener Jugendstil. Mit ihm fand ein völlig neues Repertoire an Formen, Motiven und Farben in der Gestaltung von Fassaden Verwendung.

Gerade die letzten Wohnbauten von Otto Wagner, im 7. Wiener Gemeindebezirk in der Döblergasse 2 und 4, errichtet 1909 bis 1910 bzw. 1912 mit vier Obergeschossen, sind streng gegliedert und mit Bändern aus Glasplatten versehen. Programmatisch sind diese Häuser geprägt von der Gleichwertigkeit der Geschosse und einer Neuinterpretation des Begriffs Ecke. Die Fassade läuft quasi an die Gebäudekante und setzt in ihrer Gliederung erst dort wieder fort, wo es der Grundriss der dahinterliegenden Wohnungen erlaubt. Damit wird bereits auf die Architekturentwicklung der nächsten Jahrzehnte hingedeutet – die Neue Sachlichkeit.¹³Kräftner, Riha, Bauen in Österreich, Wien-München 1983, 15

Über den Autor

Markus P. Swittalek, Univ.-Lektor Architekt Dipl.-Ing. Dr. techn., führt seit 2002 ein eigenes Büro moment-home Real Estate Solutions mit Arbeitsschwerpunkt im Bereich Planen und Bauen im historischen Bestand, Denkmalpflege, Kulturgüterschutz und UNSECO-Welterbestätten und ist Leiter des Lehrgangs Sanierung und Revitalisierung an der Donau-Universität Krems.

Seine Lehrtätigkeit führt ihn durch Europa, Nordamerika und Asien. Bauten aus der Gründerzeit nehmen in seinem theoretischen und praktischen Wirken einen besonderen Stellenwert ein.

Der Artikel ist ein Auszug aus seinem Buch „Das Gründerzeithaus“,  welches im Kral Verlag erschienen ist.

Zum Thema Wohnen/Architektur ist bereits dieser Artikel erschienen: „Wie sahen Altbauwohnungen ursprünglich aus?„